Immobilienkauf auf Mallorca: was Sie bei der Klimaanlage prüfen sollten
Das Wichtigste in Kürze
- Besichtigungen finden meist im Frühling statt, wenn fast jede Anlage einwandfrei wirkt.
- Fragen Sie, welches Kältemittel verwendet wird. Die Antwort kann die Kalkulation verändern.
- Zählen Sie die Räume ohne Gerät, nicht die Geräte.
- Eine Anlage ohne Wartungshistorie ist eine Unbekannte, nicht zwangsläufig eine schlechte.
Die meisten Besichtigungen finden außerhalb der Saison statt, wenn eine Anlage, die im August an ihre Grenzen kommt, tadellos läuft. Das lohnt sich zu wissen, bevor man das Thema Klimatechnik bei einer Immobilie für erledigt hält, denn eine Anlage zu ersetzen oder zu erweitern gehört zu den größeren frei wählbaren Ausgaben, die ein neuer Eigentümer im ersten Jahr hat.
Bei der Besichtigung
- Zählen Sie die Räume ganz ohne Gerät, und fragen Sie sich, welche davon Sie im Juli nutzen würden
- Schauen Sie, wo die Außengeräte stehen: im Schatten oder in der vollen Nachmittagssonne, und wie viel Abstand sie haben
- Schauen Sie sich die Außenlamellen an. Graue, verfilzte oder platt gedrückte Lamellen verraten Ihnen etwas über den Standort und die Wartung
- Schauen Sie unter jedem Innengerät nach einem Fleck an der Wand, der zeigt, dass der Kondensatablauf schon einmal übergelaufen ist
- Achten Sie auf die Art der Decke. Eine massive Decke bedeutet, dass Split-Geräte die realistische Option für alles sind, was Sie noch ergänzen möchten
- Prüfen Sie, ob alle Geräte gleich alt wirken oder ob eines offensichtlich neuer ist
- Bitten Sie darum, dass die Anlage eingeschaltet wird, und hören Sie dabei auf das Außengerät statt auf das Innengerät
Was Sie den Verkäufer oder den Makler fragen sollten
| Frage | Warum es wichtig ist |
|---|---|
| Wie alt ist die Anlage? | Für sich allein nicht entscheidend, aber es setzt den Rahmen für alles andere. |
| Welches Kältemittel wird verwendet? | Bei älteren Geräten kann ein Leck eher zu einem Beschaffungsproblem als zu einer einfachen Reparatur werden. |
| Wer wartet die Anlage, und wann war das zuletzt? | Eine benannte Firma und ein aktuelles Datum sind viel wert. |
| Wurde etwas repariert, und was? | Ein Muster aus wiederkehrenden Störungen ist das stärkste einzelne Anzeichen. |
| Ist es die ursprüngliche Anlage für das Haus, so wie es heute ist? | Anbauten und verglaste Terrassen erhöhen die Kühllast, ohne dass jemand die Kapazität dafür angepasst hat. |
| Gibt es eine Heizung, und welche? | Wird die Immobilie im Winter genutzt, ist das oft die größere Lücke. |
| Was erlaubt die Eigentümergemeinschaft bei einer Wohnung? | Sie entscheidet, was wo ergänzt werden darf, und das ist keine Entscheidung des Verkäufers. |
Befunde, die Ihre Erwartungen an die Kosten ändern sollten
Mehrere Räume ganz ohne Gerät, in einer Immobilie, die Sie den ganzen Sommer über nutzen wollen, sind der größte Punkt, weil dafür eine Installation nötig ist und keine Reparatur. Eine alte Anlage mit einem veralteten Kältemittel ist der zweite, denn das nächste Leck bedeutet ihr Ende. Ein einzelnes Außengerät für das ganze Haus, in einer Immobilie, die vermietet werden soll, ist der dritte: Eine einzige Störung legt alle Schlafzimmer gleichzeitig lahm.
Und bei einer Wohnung lohnt es sich, vor dem Notartermin zu klären, ob es überhaupt eine zulässige Position für ein Außengerät gibt, statt erst danach. Das ist die eine Einschränkung, die ein neuer Eigentümer nicht allein lösen kann.
Befunde, die weniger bedeuten, als sie aussehen
Verschmutzte Filter und verschmutzte Außenlamellen sehen schlecht aus und sind meist ein Wartungsfall und kein Defekt. Unterschiedlich alte Geräte sind üblich und unproblematisch, solange jedes davon funktioniert. Ein Kondensatablauf, der einmal getropft hat, ist kein Todesurteil. Und eine Anlage ohne Wartungshistorie ist eine Unbekannte und kein Problem: Die vernünftige Antwort ist eine Wartung mit schriftlich festgehaltenen Messwerten, die dann zu Ihrem Ausgangswert wird.
Das erste Jahr
Wird die Immobilie außerhalb der Saison gekauft, ist die sinnvolle Reihenfolge eine ordentliche Wartung vor dem ersten Sommer, eine Notiz dazu, was dabei gefunden wurde, und eine Entscheidung nach diesem Sommer statt davor. Eine Saison zeigt Ihnen, welche Räume wirklich unangenehm sind, und das ist eine bessere Grundlage für Ausgaben als eine Begehung im März.
Ist eine Renovierung geplant, kehrt sich die Reihenfolge vollständig um: Die Entscheidungen zur Klimatechnik gehören in das Renovierungsprogramm, denn dann sind die teureren Optionen erschwinglich. Ist die vorhandene Anlage alt, behandelt ob sie ersetzt werden sollte genau diese Entscheidung.
Kann ich die Klimaanlage vor dem Kauf prüfen lassen?
Ja, und bei einer Immobilie mit einer großen oder alten Anlage lohnt es sich, das zusammen mit dem Bausachverständigen zu organisieren. Gefragt sind Messwerte und eine schriftliche Notiz statt einer Meinung, denn das wird zum Ausgangswert, an dem Sie die folgenden Jahre messen.
Wie erkenne ich, ob eine Anlage unterdimensioniert ist?
Im März nicht leicht, und das ist die ehrliche Antwort. Was Sie tun können: die Räume mit Gerät zählen, bei den anderen auf die Verglasung und die Ausrichtung achten, und den Verkäufer fragen, wie sich das Haus im August verhält. Vage Antworten auf diese Frage sagen schon für sich genommen etwas aus.
Kostet es viel mehr, eine Immobilie ohne Klimaanlage nachzurüsten?
Es ist eine Installation und keine Reparatur, also ja, und wie viel mehr hängt vom Gebäude ab und nicht von den Geräten. Eine Immobilie mit offenen Decken oder einer geplanten Renovierung ist ein ganz anderer Fall als ein fertiges Haus mit massiven Decken.
Sollte das mein Angebot verändern?
Das entscheiden Sie gemeinsam mit denjenigen, die Sie beim Kauf beraten. Dieser Artikel kann Ihnen sagen, welche Befunde echte künftige Ausgaben bedeuten und welche nur ein Wartungsbesuch sind, damit die Zahl, die Sie in dieses Gespräch mitnehmen, auf der Immobilie beruht und nicht auf einer Vermutung.
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